不動産売却のことなら『よいごえん株式会社』へご相談ください。
「売却のご相談」「無料価格査定」「売却不動産の販売活動」「売買契約」等、ご所有不動産の売却時の流れと、各ステップでの留意点やポイントをご説明いたします。
不動産売却のフローチャート
【STEP 1】売却相談・受付
【STEP 2】査定依頼
【STEP 3】物件調査・価格査定
【STEP 4】媒介契約締結
【STEP 5】売却不動産の販売活動
【STEP 6】不動産売買契約
【STEP 7】決済前・物件引渡し前の準備
【STEP 8】決済（残代金の受領）・物件引渡し）
【STEP 9】確定申告
- 【STEP 1】売却相談・受付
お客さまの大切な財産である不動産を安心して売却するために、必要な手続きの準備についてご説明いたします。
お客様のご要望やご希望もしっかり伺い、最適なアドバイスをさせていただきます。
まずは『ホームページ お問い合わせフォーム』『FAX』『メール』にてお気軽に当社までご連絡ください。
- 【STEP 2】査定依頼
不動産売却のはじめの一歩は、価格査定から。
いくらで売れるのかが分からなければなかなか次の計画に進むことが出来ません。
価格査定は無料で承ります。 - 3種類の価格査定からお選びください。
・簡易査定
どれくらいで売れるのかを知りたい方。
現在のおよその価格を知りたい方。
・訪問査定
既にご売却を決定していて、不動産会社に売却依頼をしたい方。
具体的に不動産売却を検討中で、正確な実勢価格を知りたい方。
・買取査定
早く確実に現金化したい方。
販売広告等を行わずに、ご近所などに秘密にしたい方。
◆当社査定価格は不動産鑑定評価に基づく価格ではありません。
◆不動産の所在によってお取扱いのできない場合もございますので予めご了承ください。
- 【STEP 3】物件調査・価格査定
当社の担当者が現地に伺い、物件の状況を確認し、地域の相場や市場の流通性を参考にしつつ、適正な査定価格をご提案いたします。
適正価格をご提案するために、対象不動産の個別要因、権利関係、法令上の制限や地域特性等のをお調べいたします。
事前調査を行うことで、売却金額もより具体化します。
- 【STEP 4】媒介契約締結
正式にご所有不動産の売却を決断されましたら、不動産の売却活動をご依頼いただくために、宅地建物取引業で定められた媒介契約をご締結いただきます。 - 媒介契約には、宅地建物取引業法第34条の2に定められている通り、次の3種類があります。
・「専属専任媒介契約」
・「専任媒介契約」
・「一般媒介契約」
なお、いずれの種類も契約の期間は3ヶ月以内であり、更新することができます。
- ◆定期報告◆
実施した販売活動内容や売却物件のホームページアクセス数、買主様からのお問い合わせ状況等を、メールまたはFAXにてご報告します。
当社では一般媒介契約においても定期報告を実施しています。
◆建物状況調査（インスペクション）◆
法改正により2018年4月1日から中古不動産売買契約時における重要事項説明書および売買契約書に「建物状況調査」の実施有無の記載を行うようになりました。
当社では、媒介契約締結時に、国交相の定める「建物状況調査」の希望の有無を確認し、ご希望される場合は検査会社をご紹介します。
◆媒介契約に付随する手続き◆
・「物件状況等報告書」
売却不動産に関して、売主様が知っている事柄（雨漏りやシロアリの害、旧排水管の故障、腐食、増改築、近隣との申し合わせ事項、マンション管理に関する事項など）について、買主様にお伝えするための書類です。
・「設備表」
売却不動産の設備に関して、その有無や状況について買主様にお伝えするための書面です。
※購入検討のお客様へ「物件状況等報告書」「設備表」の内容をお伝えします。
あらかじめご承知おきください。
「物件状況等報告書」「設備表」は売買契約書の一部となります。
- ◆売却にかかる主な費用◆
・登記費用
司法書士手数料、抵当権抹消登記、住所移転登記等が必要な場合。
・不動産売買契約書の印紙税
不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税します。
・測量費用
土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかります。
・建物解体費用、地中埋設物撤去費用
古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用、地中杭等の地中埋設物撤去費用がかかります。
・譲渡所得税
物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかります。
マイホームを売却し譲渡益が出た場合、3,000 万円の特別控除が利用できる場合があリます。
※ 税率は、短期所有／長期所有によって異なります。
・仲介手数料
仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払います。
売却価格に
① 200 万円以下の金額 ・・・ 5 %
② 200 万円～ 400 万円 ・・・ 4 %
③ 400 万円以上の金額を乗じて得た金額の合計 ・・・ 3 %
売買価格3,000 万円の場合
① 200 万円 × 5 % ＝ 10 万円
② 200 万円 × 4 % ＝ 8 万円
③ 2,600 万円 × 3 % ＝ 78万円
仲介手数料
10 万円 ＋ 8 万円 ＋ 78 万円 ＝ 96 万円
※400 万円以下の場合は、現地調査などの費用を合計した額として上限は18 万円となります。
※仲介手数料には消費税が課税されます。
※仲介手数料は、成功報酬です。
- 【STEP 5】売却不動産の販売活動
買主様をお探しする為に様々な販売方法でご売却の不動産をアピールします。 - ◆よいごえん株式会社の主な販売活動◆
・既存のお客様へのご紹介
※ご購入希望をご登録いただいているお客さまへのご紹介
・大手不動産ポータルサイト等へ掲載
※豊富な物件写真と詳細説明で売却不動産の魅力を購入希望のお客様にアピールします。
【主な不動産ポータルサイト】
■at home(アットホーム)
■OCN不動産・賃貸
■goo住宅・不動産
■LIFULL HOME’S(ホームズ)
■ハトマークサイト
■不動産ジャパン
■健美家
・レインズ（公益財団法人 東日本不動産流通機構）への登録
（専属専任媒介、専任媒介）
■レインズ（公益財団法人 東日本不動産流通機構）
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。 レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ（基盤）となっています。
会員となっている不動産会社はこのコンピューターネットワークシステムにより、売りたい方、貸したい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方や借りたい方をお探しします。 また、買いたい方や借りたい方には登録された最新の豊富な情報の中から最適なお住まいや不動産をご紹介します。
・新聞広告、新聞折込チラシ、ポスティングチラシ
（道新住宅情報、家さがし、ハウスタウン等）
・現地看板の設置
※現地看板イメージ
※内密に売却したい場合など、広告を行わない方がよい場合は担当者にお気軽にご相談ください。
早期売却を目指し、販売活動の経過は定期的にご報告いたします。
- 【STEP 6】不動産売買契約
不動産売買契約は下記の流れで進めます。
売買契約の流れをご理解いただき、下記に記載されている必要な書類等をご準備ください。
1．購入希望のお客様からの申込み、契約条件の確認、調整
購入申込書に記載されている内容をもとに、担当者が契約条件を売主様、買主様と調整させていただきます。
2.売買契約の事前準備
【不動産売買契約時に必要な主なもの】
・登記識別情報または登記済証（※いわゆる権利証）
※原本の所在を確認し、コピーを取らせていただきます。
※権利証の再発行はできません。司法書士に権利証の代わりになる書類の作成を依頼する場合は別途費用がかかります。（5万円～）
・印鑑（実印・所有者全員）
・所有者全員の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの・所有者全員）
・ご本人確認書類（運転免許証などご本人と確認できるものをご用意下さい・所有者全員）
・固定資産税・都市計画税 納税通知書（土地・家屋）
・物件状況等報告書
・設備表
・建築確認通知書・検査済証
・印紙代（売買契約書に貼付する印紙の代金です。）
・仲介手数料の半金
【代理人が契約を行う場合に追加で必要なもの】
・委任状（売主様のご署名と実印でのご捺印）
・売主様の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のものを1通）
・代理人の印鑑
・代理人の本人確認書類（運転免許証など）
※ご本人様には、事前にお取引の意思確認が必要になります。
【物件状況等報告書】【設備表】
媒介契約締結時に作成した内容との相違点の有無を再度ご確認のうえ、最新の状況を各書類にご記入下さい。
この時、作成する書類が売買契約書の一部となります。
3.【不動産売買契約の締結・手付金の受領】
≪売買契約当日の手続きの流れ≫
重要事項説明⇒不動産売買契約締結⇒手付金の受領
・重要事項説明
売買契約に先立って、買主様に対し重要事項の説明を行います。
仲介を行う不動産会社の宅地建物取引士が「重要事項説明書」の読み上げと説明を行います。
重要事項説明書には、物件についての重要な事柄として登記簿に記載の権利関係、物件概要、代金授受の方法、契約解除の場合の規約等が記載されています。
・不動産売買契約締結
重要事項説明の後に「不動産売買契約書」、「物件状況等報告書」、「設備表」の読み合わせを行います。
契約内容や不動産の現況、設備の有無および不具合の有無をご確認下さい。
※特約が付記されている場合は、解除条項が含まれることがありますので、内容をよくご確認下さい。
・手付金の受領
契約内容を確認後、売主様・買主様、双方ご署名ご捺印をいただきます。
買主様より手付金をお受け取りいただきましたら、無事契約成立です。
※手付金：売買契約締結の際、買主様から売主様に交付されるものであり、売買価格の5〜10%程度が目安です。
手付金は売買代金の一部に充当されます。
一般的には現金で支払われるため、契約時に必要な金銭を差し引いた残りのお金は、そのままお持ち帰りいただきます。
また、万一、やむをえない事情で契約を解除する場合、売買契約書に明記された手付解除の条項により、一定の期日までは、買主様が申し出た場合は買主様の手付金放棄、売主様が申し出た場合は売主様の手付金倍返しによって契約を解除することが出来ます。
- 【STEP 7】決済前・物件引渡し前の準備
売主様が決済・物件引渡しまでに行う事項を、スケジュールに沿って進めていきます。
1.金融機関等からの借入金の完済(一括返済)手続き
売却不動産にローンなどのお借入れが残っている場合、借入金を完済し、当該借入に対する抵当権などを抹消する必要があります。
完済に必要となる金銭は、一般的には、決済時に買主様より受領する売買代金から充当して一括返済されます。
なお、この手続きは売主様ご自身から金融機関に、決済の4週間位前までに申し出ていただく必要があります。
お申出後は当社担当者が円滑に残代金決済を迎えられるようにお手伝いいたします。
2.登記に関する手続き
①売却不動産に抵当権などが設定されている場合、当該登記を抹消する必要があります。
また、登記名義人の氏名や住所に変更がある場合、登記情報を変更する必要があります。
これらの手続きは、買主様から残代金を受領し、買主様名義に移転する前に行う必要がありますが、通常は決済当日、買主様への所有権移転登記と同時に行います。
なお、この費用は売主様のご負担となります。
②建物の増築や地目の変更、土地の分筆・合筆登記、および相続登記が未了の場合、予め変更登記が必要になります。
この登記は前項と異なり、決済と同時には行えません。
※登記に関しては当社提携の司法書士をご紹介し、円滑に決済・引渡しが完了出来るよう売主様にご協力します。
3.決済時必要書類等の準備
・登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報通知）
・本人確認書類（運転免許証等・所有者全員）
・引渡し物件の鍵一式
・買主様に引継ぐ書類
（竣工図面、取扱説明書・保証書、建築確認通知書、検査済証、境界確認書、測量図等）
・住民票
※登記した時の住所と現在の住所が違う場合、当時の住所から現在の住所までの移転の履歴を確認するために必要。
・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの・所有者全員）
・実印（所有者全員）
・銀行届出印
・通帳（借入金返済口座のもの）
・登記費用（抵当権抹消登記、住所移転登記等が必要な場合）
・仲介手数料の半金
※担当者より決済時に必要な書類などを事前に書面でご案内致します。
4.売却不動産の引渡し前確認
・売買契約前に記載した「物件状況等報告書」「設備表」の記載内容の再確認
・境界の明示義務、隣地所有者との境界確定（測量）、私道の通行掘削承諾の取得、借地の場合の譲渡承諾の取得などの手続きが必要です。
※提携の測量士および当社担当が、円滑に決済・引渡しが完了出来るよう売主様にご協力いたします。
【STEP 8】決済（残代金の受領）・物件引渡し
買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時に、所有権の移転登記手続きと、物件のお引渡し（鍵のお引渡し）を行います。- 決済および引渡し当日の流れ
1.登記申請の手続き
登記手続きは司法書士が代行します。
①司法書士が売主様・買主様の本人確認をします。
②司法書士が売主様・買主様の登記申請に必要な書類を確認します。
③売主様・買主様から登記申請に必要な書類に署名・捺印をいただきます。
④司法書士が書類を確認し、金融機関へ資金実行の依頼をします。
2.残代金受領・固定資産税・都市計画税等の清算
司法書士の指示に基づき、不動産売買価格の残代金や固定資産税等清算金等の清算を行います。
なお、売主様には登記関係費用や仲介手数料をお支払いいただきます。
3.売却不動産の引渡し
①鍵の引渡し
②各種書類の引継ぎ
③その他の引継ぎ（設備の使用方法や注意点などの引継ぎを行います。）
④「不動産引渡確認証」の交付
鍵の受領、各種引継ぎ完了後に「不動産引渡確認証」への署名押印をいただきます。
4.諸費用のお支払
仲介手数料や司法書士への登記にかかる費用等、諸費用をお支払いただきます。
- 【STEP 9】確定申告
不動産売却により売却益が出た場合はもちろんですが、売却で損をした場合でも、
税制上の様々な特例を受けるためには、売却した年の翌年にご自身で確定申告を行う必要があります。 - ・申告時期
不動産売却の翌年2月16日～3月15日
・申告先
住民票登録の住所を管轄とする税務署
・申告方法
①直接税務署の受付に持参
②郵便などにより送付
③e-Tax（電子申告・納税システム）を利用
④税務署の時間外収受箱への投函
お電話でのご相談・お問い合わせTEL：011-826-3893受付時間 9:00 – 18:00 [ 定休日：水曜日 ]
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